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Baugenehmigung

Leistungsbeschreibung

Im Downloadbereich der Architektenkammer NRW steht Ihnen ein umfangreicher Formularpool zur Verfügung www.aknw.de/mitglieder/service/downloads/

 

Was ist baugenehmigungspflichtig?

Für welche Vorhaben benötigen Sie keine Baugenehmigung?

Wie können Sie zu einer schnellen Abwicklung des Verfahrens beitragen?

Ziel der Bauaufsicht ist es, das Baugenehmigungsverfahren möglichst zügig, reibungslos und für die Bürgerinnen und Bürger verständlich durchzuführen. Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Abteilung Bauaufsicht stehen Ihnen und Ihren Planverfasserinnen und Planverfassern beratend zur Seite. Bereits bei der Planung Ihres Bauvorhabens können Sie unseren kostenlosen Beratungsdienst nutzen. Rechtliche Vorgaben für Ihr Bauvorhaben können so frühzeitig besprochen und bei der Planung berücksichtigt werden. Hierdurch kann viel Ärger mit der Ordnungsbehörde "Bauaufsicht" vermieden werden.

Nach Eingang Ihres Bauantrages werden die Unterlagen auf Vollständigkeit geprüft. Gleichzeitig wird entschieden, ob und welche Fachbehörden zu Ihrem Bauantrag noch eine Stellungnahme abgeben müssen. Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter bestimmen den für Sie günstigsten Verfahrensablauf und steuern diesen bis zum Abschluss. Sobald Fragen und Schwierigkeiten auftreten, werden Sie darüber informiert. Damit kleinere Fragen ohne großes Verwaltungsverfahren geklärt werden können, ist es besonders wichtig, dass Sie Ihren Antrag mit Telefonnummer, Handynummer und eventuell E-Mail-Adresse versehen.

Bauvorhaben, die keine rechtlichen oder tatsächlichen Schwierigkeiten bereiten, werden in der Regel kurzfristig genehmigt. Bei Bauvorhaben, die rechtlich oder technisch schwierige Probleme aufweisen, kann oft erst nach Einschaltung von Fachbehörden und Sachverständigen entschieden werden.

A. Was ist baugenehmigungspflichtig?

Die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und der Abbruch baulicher Anlagen bedürfen nach § 63 der Landesbauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen einer Baugenehmigung, sofern die Vorhaben nicht wegen ihrer Größe und Bedeutung oder aufgrund ihrer Lage innerhalb des Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes genehmigungsfrei sind. Das Baurecht unterscheidet:

Vereinfachtes Genehmigungsverfahren nach § 68 Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen:
Der überwiegende Teil der Bauvorhaben wird im Rahmen des vereinfachten Genehmigungsverfahrens nach § 68 BauO NRW geprüft. Hierunter fallen alle Bauvorhaben, sofern es sich um Gebäude handelt, die

  • eine bestimmte Größe nicht überschreiten oder
  • eine Sondernutzung erhalten sollen (Bürogebäude, Schulen, Verkaufsstätten, Versammlungsstätten).

Im vereinfachten Genehmigungsverfahren wird geprüft, ob das Bauvorhaben planungsrechtlich zulässig ist. Die bauordnungsrechtliche Prüfung beschränkt sich in erster Linie auf Fragen der Erschließung, der Abstandflächen, soziale Einrichtungen, Gestaltung, Stellplätze und örtlichen Bauvorschriften sowie die einzureichenden bautechnischen Nachweise.

Genehmigungsverfahren nach § 63 Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen:
Dieses Genehmigungsverfahren ist vorgesehen für Gebäude, die eine bestimmte Größe überschreiten oder eine Sondernutzung erhalten sollen, wie zum Beispiel Schulen, Verkaufsstätten mit mehr als 700 Quadratmeter Verkaufsfläche, Versammlungsstätten, Büro- und Verwaltungsgebäude mit mehr als 3.000 Quadratmeter Geschossfläche usw.

B. Für welche Bauvorhaben benötigen Sie keine Baugenehmigung?

Bauvorhaben nach § 65 Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen:
Bauvorhaben nach § 65 BauONRW können baugenehmigungsfrei errichtet werden. Es handelt sich überwiegend um kleine oder unbedeutende bauliche Anlagen. Die Genehmigungsfreiheit entbindet jedoch nicht von der Verpflichtung zur Einhaltung von Anforderungen nach den Vorschriften der Landesbauordnung oder nach einer anderen öffentlich-rechtlichen Vorschrift. Auf Grund der Vielzahl von möglichen Einschränkungen gerade auch im Hinblick auf den Nachbarschutz ist bei Zweifelsfragen eine Rückfrage bei den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Bauaufsicht angebracht.

Bauvorhaben nach § 66 Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen:
Hierbei handelt es sich um haustechnische Anlagen, wie Heizung, Lüftungs- und Abwasseranlagen. Als Nachweis einer ordnungsgemäßen Ausführung muss eine Unternehmer- oder Sachverständigenbescheinigung ausgestellt werden und der Bauherrin / dem Bauherrn vorliegen.

Bauvorhaben nach § 67 Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen:
Wohngebäude einschließlich der Nebengebäude und Nebenanlagen können im sogenannten Freistellungsverfahren direkt bei der zuständigen Stadt-/Gemeindeverwaltung des Bauortes angezeigt werden. Voraussetzung ist, dass das Grundstück im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplanes liegt, das geplante Bauvorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplanes entspricht und die Erschließung des Grundstückes gesichert ist.

Die Anzeige ist mit den üblichen Bauvorlagen bei der Stadtverwaltung Lage einzureichen. Zusammen mit den Bauvorlagen muss eine Erklärung der Entwurfsverfasserin / des Entwurfsverfassers beigefügt werden, dass das Bauvorhaben den Anforderungen an den Brandschutz entspricht. Wenn die Stadt nicht innerhalb eines Monats nach Erhalt der Bauvorlagen erklärt, dass ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, kann nach Ablauf des Monats mit den Bauarbeiten begonnen werden.

C. Beschleunigungsmöglichkeiten:

Als Bauherrin und / oder Bauherr können Sie zusammen mit Ihrer Planverfasserin oder Ihrem Planverfasser Einfluss auf die Dauer des Baugenehmigungsverfahren nehmen.

Sie tragen wesentlich zur Beschleunigung bei, wenn Sie Ihren Antrag vollständig mit allen notwendigen Bauvorlagen schnell und richtig einreichen. Jede schriftliche Nachforderung von Unterlagen verzögert das Verfahren. Bei Problemen und Fragen zu Ihrem Antrag wenden Sie sich bitte frühzeitig an die zuständige Sachbearbeiterin beziehungsweise den zuständigen Sachbearbeiter.

Ihr Antrag wird nach nach Eingang schnellstmöglich vorgeprüft. Im Rahmen dieser Prüfung wird festgestellt, ob Ihr Antrag vollständig ist, welche weiteren Fachbehörden beteiligt werden müssen und ob weitere Unterlagen beziehnungsweise Nachweise erforderlich sind. Sie erhalten eine schriftliche Eingangsbestätigung mit dem Aktenzeichen für Ihren Bauantrag. Sollten weitere Unterlagen/Nachweise erforderlich sein oder Fragen geklärt werden müssen, ohne die Ihr Antrag nicht weiter bearbeitet werden kann, werden Sie darüber unverzüglich nach Abschluss der Vorprüfung schriftlich informiert.

Die Nutzung neuer elektronischer Medien kann die Bearbeitungszeit Ihres Antrages ebenfalls erheblich beschleunigen. Bitte geben Sie im Antragsformular Ihre Telefonnummer, Faxnummer, Mobilfunknummer und Ihre E-Mail-Adresse vollständig und gut lesbar an. Fragen können dann zeitsparend auch per Mail oder Telefon geklärt werden. Nachzureichende Unterlagen können der Stadtverwaltung auch im pdf-Format per E-Mail zugeleitet werden.

Gebühren

Die Bearbeitung eines Bauantrages ist gebührenpflichtig. Die Höhe der Gebühr wird auf Grundlage der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung für das Land Nordrhein-Westfalen berechnet und festgesetzt (Link im Downloadbereich).

Sie ist abhängig von der Rohbausumme, in Einzelfällen kann auch der Herstellungswert Berechnungsgrundlage sein. Die Gebühr errechnet sich in der Regel auf der Grundlage der Rohbausumme, die sich aus dem Brutto-Rauminhalt und den landesdurchschnittlichen Rohbaukosten ergibt. Je nach Art des Bauvorhabens beträgt die Höhe der Genehmigungsgebühr etwa 6 v.T. bis 13 v.T. der Rohbausumme. Die Gebühr beträgt mindestens 50,00 €. Baulasten, Befreiungen, Abweichungen, Prüfung des Standsicherheitsnachweises usw. werden gesondert berechnet.

Die Gebührenpflicht entsteht mit dem Antragseingang. Wird ein Antrag abgelehnt oder zurückgenommen, fallen auch hier Gebühren für die bisher geleistete Arbeit an.

Zahlungsart

Überweisung

Benötigte Unterlagen

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Bauantragsunterlagen

Wichtige Voraussetzung für ein reibungsloses und möglichst schnelles Baugenehmigungsverfahren ist ein vollständiger Bauantrag mit allen erforderlichen Unterlagen/Nachweisen. Müssen Unterlagen/Nachweise nachgefordert oder Fragen geklärt werden, verzögert dies die weitere Bearbeitung Ihres Antrages erheblich. Erst wenn der Antrag hier vollständig vorliegt, kann die weitere Bearbeitung erfolgen und die Fachbehörden zur Abgabe einer Stellungnahme aufgefordert werden. Sollte der Antrag nicht vollständig und somit prüfungsfähig vorgelegt werden, kann dieser auch nach § 72 Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen kostenpflichtig zurückgewiesen werden.

Vollständig ist ein Antrag dann, wenn die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Bauaufsichtsamtes anhand Ihrer Unterlagen alle für die Prüfung Ihres Bauvorhabens relevanten Fragen beurteilen können.

Der Umfang der notwendigen Prüfung, und damit der erforderlichen Bauvorlagen, ist abhängig vom beantragten Bauvorhaben. Genaue Angaben über Anforderungen, die an die notwendigen Bauvorlagen zu stellen sind, enthält die Bauprüfverordnung für das Land Nordrhein-Westfalen.

Folgende Angaben sind aber bei jedem Bauvorhaben erforderlich:

  • Antragsformular: Alle Anträge sind mit den aktuellen amtlichen Formularen einzureichen.
  • Bauherr/Bauherrin: Name, Adresse, Telefon-, Fax- und Handynummer und ggfls. Mail-Adresse. Bei Ehepaaren und bei juristischen Personen ist immer die Angabe eines/r Bevollmächtigten erforderlich.
  • Wer ist der Entwurfsverfasser: Name, Adresse, Telefon-, Fax- und Handynummer und ggfls. Mail-Adresse. Außerdem ist ein Nachweis über die Bauvorlageberechtigung beizufügen.
  • Wo soll gebaut werden: Adresse, Flur, Flurstücksbezeichnung des Grundstückes
  • Nachweis über die nähere Umgebung: Auszug aus der Deutschen Grundkarte im Maßstab 1:5.000 und der Flurkarte
  • Wie soll auf dem Grundstück gebaut werden: Lageplan im Maßstab 1:500 mit allen im Einzelfall erforderlichen Maßen und der Darstellung von Nachbargrundstücken und Nachbargebäuden
  • Was soll gebaut werden: Bauzeichnungen im Maßstab 1:100. Erforderlich sind alle Grundrisse, Schnitte, Ansichten und eine Baubeschreibung. Abhängig von der Art des Bauvorhabens können weitere Nachweise (rechnerische Nachweis zur Vollgeschossigkeit, Fußbodenhöhe über Gelände, Angaben zum Brandschutz) erforderlich sein.
  • Welche Nutzung ist vorgesehen: Die vorgesehene Nutzung muss in die Zeichnungen eingetragen sein. Im Falle einer gewerblichen Nutzung ist eine gesonderte Betriebsbeschreibung erforderlich
  • Ausmaß der Bebauung oder Nutzung: Eine Berechnung der Wohnfläche, Nutzfläche und des umbauten Raumes muss beigefügt sein
  • Bereitstellung der Stellflächen: Die Anzahl der erforderlichen PKW-Stellplätze muss nachgewiesen und im Lageplan dargestellt sein
  • Wie wird der Brandschutz gewährleistet: Die Pläne und die Baubeschreibung müssen Angaben über die Sicherstellung des Brandschutzes enthalten. Abhängig vom Bauvorhaben kann auch die Vorlage eines Brandschutzkonzeptes erforderlich werden
  • Was kostet die Baumaßnahme: Die Rohbaukosten sind bei Neubau und Erweiterungsmaßnahmen anzugeben. Bei Umbau beziehungsweise Nutzungsänderungen sind die Herstellungskosten anzusetzen.

 

Besonderheiten

Häufige Fragen - Vor der Baugenehmigung:

1. Muss ich Eigentümerin beziehungsweise Eigentümer des Baugrundstückes sein? Nein, der Bauantrag kann auch von Nichteigentümern gestellt werden. Es empfiehlt sich jedoch, den Bauantrag mit dem Grundstückseigentümer/der Grundstückseigentümerin abzusprechen, damit nach Erteilung der Baugenehmigung das Bauvorhaben auch ausgeführt werden kann.
2. Muss ich eine Baugenehmigung beantragen? Das Baurecht enthält eine Vielzahl von Regelungen zur Genehmigungspflicht von Bauvorhaben. Bitte rufen Sie die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Bauaufsicht an, die Ihnen bei Zweifelsfragen weiterhelfen können.
3. Brauche ich eine Planverfasserin bzw. einen Planverfasser oder eine Architektin bzw. einen Architekten? Nicht alle Bauvorhaben müssen von einem bauvorlageberechtigten Architekten beantragt werden. Bei einfachen Vorhaben (Carport, Abstellgebäude, Terrassenüberdachung) können die Bauherrinnen und Bauherren den Bauantrag selbst einreichen. Voraussetzung ist jedoch, dass die erforderlichen Bauvorlagen auch beigefügt sind.
4. Wieviele Ausfertigungen muss ich einreichen? Jeder Bauantrag ist mindestens in dreifacher Ausfertigung einzureichen. Für die Beteiligung der Fachbehörden können im Einzelfall weitere Ausfertigungen erforderlich sein, damit möglichst alle Fachbehörden gleichzeitig beteiligt werden können.
5. Wo reiche ich den Bauantrag ein? Bauanträge sind direkt bei der zuständigen Behörde einzureichen.
6. Mein Grundstück hat Gefälle. Muss ich hier etwas beachten? In den Ansichtszeichnungen ist der tatsächliche Geländeverlauf des Baugrundstückes einzutragen. Die Veränderung der Geländeoberfläche ist baugenehmigungspflichtig. Wenn beabsichtigt ist, das Gelände nach Abschluss der Baumaßnahmen zu begradigen (zum Beispiel bei einer Terrasse) müssen die ursprünglichen und abschließenden Geländehöhen angegeben werden. Wird ein Gelände angefüllt, ohne dass im Genehmigungsverfahren diese Anhebung beantragt wurde, handelt es sich um eine nicht genehmigte Bodenanfüllung und zieht regelmäßig ein Ordnungsverfahren nach sich. Dort ist auch zu prüfen, ob die Geländeveränderung Auswirkungen auf das Nachbargrundstück hat. Gegebenenfalls kann die bereits durchgeführte Bodenanhebung nachträglich durch eine Baugenehmigung legalisiert werden.
7. Wann kann ich vorbereitende Maßnahmen ausführen? Erst wenn Sie die Baugenehmigung in den Händen halten, dürfen Sie Baumaßnahmen ausführen. Hierzu zählt auch das Ausheben der Baugrube und der Fundamente. Ein Baubeginn vor Erteilung der Baugenehmigung zieht regelmäßig die Stilllegung der Bauarbeiten nach sich und verursacht erhebliche Kosten.

Häufige Fragen - Nach Erteilung der Baugenehmigung:

1. Was muss ich beachten? Kann ich sofort anfangen? Bei der Baugenehmigung handelt es sich um ein umfangreiches Schreiben. Die Baugenehmigung selbst besteht aus einem Textteil und aus den Bauvorlagen. Individuell zu jedem Bauvorhaben enthält eine Baugenehmigung Auflagen und Hinweise. Diese müssen unbedingt beachtet werden. So werden regelmäßig noch Unterlagen für das Bauvorhaben (bautechnische Nachweise) angefordert, die jeweils zu einem bestimmten Zeitpunkt bei der zuständigen Behörde vorliegen müssen. Außerdem werden der Baugenehmigung Formulare beigefügt, die von Bauherrin und/oder Bauherr ausgefüllt und unterschrieben entsprechend des Baufortschritts vorgelegt werden müssen.
Bitte lesen Sie sich die Baugenehmigung gründlich durch. Vor Baubeginn muss die Baubeginnanzeige vollständig ausgefüllt und unterschrieben eingereicht werden. Zusammen mit dem Baubeginn müssen auch regelmäßig noch bautechnische Nachweise vorgelegt werden. Beachten Sie die unterschiedlichen Vorlagefristen bitte genau. Jede schriftliche Erinnerung kostet Gebühren.
2. Muss ich Änderungen bei der Bauausführung melden? Nicht jede Änderung ist für die Baubehörde relevant. Auf jeden Fall müssen aber Veränderungen der Außenmaße (Länge, Breite, Höhe) unverzüglich den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Bauaufsichtsbehörde gemeldet werden, damit das weitere Verfahren abgestimmt werden kann. Das gilt auch für jegliche Art von statischen Änderungen. Wenn Sie nicht sicher sind, fragen Sie uns.
3. Ich habe einen Bauträger beauftragt. Bin ich noch verantwortlich? Verantwortlich für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften ist immer die Bauherrin beziehungsweise der Bauherr. Zwischen Bauträger und Ihnen besteht ein reines Innenverhältnis.
4. Rohbauabnahme/Schlussabnahme, wann muss ich die beantragen? Beantragen Sie die Rohbauabnahme und die Schlussabnahme so frühzeitig, dass eine Besichtigung des Baufortschritts möglich ist. Denken Sie bitte auch daran, dass zu den Fertigstellungsterminen die in der Baugenehmigung aufgeführten Bescheinigungen und Nachweise vorzulegen sind.
5. Kann ich im Dachboden ein Kinderzimmer einrichten? Für die Schaffung von Aufenthaltsräumen im Dachgeschoss müssen eine Reihe von Vorschriften beachtet werden. Neben der Raumhöhe sind hier besonders Fragen des Brandschutzes und der Rettungswege zu klären. Wenn in der Baugenehmigung die Räume nur als Boden/Abstellraum genehmigt wurden, ist auf jeden Fall eine Baugenehmigung für die Änderung zu beantragen.
6. Muss ich Rauchmelder einbauen? Eine Verpflichtung hierzu besteht baurechtlich nicht. Zum Schutz der im Gebäude lebenden Personen empfehlen wir jedoch die Anbringung geeigneter Rauchmelder.
7. Bei der Rohbauabnahme/Schlussabnahme sind Mängel festgestellt worden, was muss ich tun? Die festgestellten Mängel sind innerhalb der gesetzten Frist zu beseitigen. Ist eine Beseitigung im Einzelfall nicht so schnell möglich, vereinbaren Sie bitte mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern eine Verlängerung dieser Frist.
8. Kann ich die Gültigkeit der Baugenehmigung verlängern lassen? Die Baugenehmigung erlischt, wenn innerhalb von drei Jahren nach Erteilung der Genehmigung mit der Ausführung des Bauvorhabens nicht begonnen wird oder die Bauausführung für ein Jahr unterbrochen worden ist. Auf schriftlichen Antrag können diese Fristen jeweils bis zu einem Jahr verlängert werden. Die Verlängerung kann auch rückwirkend erfolgen (§ 77 Abs. 1 u. 2 der BauO NRW).
9. Was ist bei Grenzgebäuden zu beachten? An der Grundstücksgrenze sind nur besondere Gebäude zulässig. In § 6 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen ist geregelt, dass nur Garagen, Abstellgebäude und Gewächshäuser direkt an die Nachbargrenze gebaut werden dürfen. Allerdings darf die Gesamtlänge dieser Gebäude entlang einer Grenze nicht mehr als 9,00 Meter und an allen Nachbargrenzen zusammen nicht mehr als 15,00 Meter betragen. Hierzu zählen auch die genehmigungsfrei errichteten Gebäude und die jeweiligen Dachüberstände. Die mittlere Wandhöhe dieser Gebäude darf 3,00 Meter, gemessen vom Nachbargrundstück, nicht überschreiten.
10. Noch Fragen? Kein Problem. Wenn Sie weitere Fragen haben, kontaktieren Sie bitte die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Bauaufsicht.
 

Durchschnittliche Bearbeitungszeit / Fristen / weiterer Ablauf

Im vereinfachten Genehmigungsverfahren hat die Bauaufsichtsbehörde über einen vollständigen, prüffähigen Bauantrag im Regelfall innerhalb von 6 Wochen zu entscheiden => siehe Link § 68 BauO NRW.

Im Freistellungsverfahren hat die Gemeinde einen Monat Zeit ggf. gegenüber dem Antragsteller zu erklären, dass ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll. Erklärt dies die Gemeinde innerhalb dieser Frist nicht, kann mit dem Bauvorhaben begonnen werden => siehe Link § 67 BauO NRW

Rechtliche Grundlagen / Informationen

Bauordnung
für das Land Nordrhein-Westfalen -
Landesbauordnung (BauO NRW) => siehe Link BauONRW

Links zu weitergehenden (Fach-)informationen / Formularen / Broschüren